TSKB Gayrimenkul Değerleme, 18 ilde sınai faaliyetin yoğun olduğu ve reel sektörün arterlerinin ortasında yer alan 31 organize sanayi bölgesindeki (OSB) kira artışlarını inceledi.
Buna göre Adana yüzde 189 artışla birinci, yüzde 176 artışla İzmir ikinci, yüzde 175 artışla Manisa üçüncü oldu. 31 OSB’nin ortalama artış oranı yüzde 111 oldu.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, arsa tahsislerinin tamamlanmasıyla birlikte artışta fabrika arzının sınırlı olması, inşaat maliyetlerindeki artış ve talepteki hareketliliğin değerli rol oynadığını belirtti.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. reel şubenin atardamarlarının ortasında yer alan ve birçok firmayı bünyesinde barındıran, ekonomi ve kentsel gelişim üzerinde yol gösterici etkisi olan organize sanayi bölgeleri (OSB) ile ilgili yeni bir araştırma hazırladı.
Son yıllarda endüstriyel yapılara olan talebin arttığına dikkat çekilen araştırmaya göre, bu gelişmenin hem arsa satış değerlerini hem de fabrika kira değerlerini etkilediği belirtildi. Yıllık kira artışlarında ise yüzde 189’luk artışla Adana birinci, yüzde 176’lık artışla İzmir ikinci, yüzde 175’lik dilimde Manisa üçüncü oldu. En düşük kira artış oranı yüzde 81 ile Denizli’de olurken, 31 OSB’nin ortalama kira artış oranı yüzde 111 oldu.
“Adana, İzmir ve Manisa lojistik avantajından dolayı daha fazla talep alıyor”
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Makbule Yönel Maya, “2021 yılında gözlenen ciddi artış nedeniyle baz etkisinin görüldüğü yerlerde ve tesislerin ağırlıklı olarak malikler tarafından kullanıldığı OSB’lerde yıllık kira artışları sınırlı kalabiliyor. 2020 yılında yaşanan pandemi süreci ile başta Marmara Bölgesi olmak üzere talep artışı 2021 prestijine sahip diğer bölgelere göre bu bölgedeki fiyatları daha fazla yükseltmiştir. Bu bölgede bulunabilecek kira seviyesi. Adana, İzmir ve Manisa’nın lojistik avantajları doğrultusunda daha fazla talep aldığını ve diğer OSB’lerin bulunduğu illerden olumlu yönde ayrıldığını gözlemledik. Yıllık kira artışının en az olduğu il yüzde 81 ile Denizli olurken, Adana yüzde 189 ile kira artışının en fazla olduğu bölge olarak öne çıkıyor.
“OSB’lerde arsa değerindeki yıllık artış ortalama yüzde 117”
Gayrimenkulün piyasa değerinin yatırımın bir yıllık kira değerine bölünmesiyle geri dönüş süresinin hesaplanabileceğini anlatan Maya, OSB’lerde ortalama geri ödeme süresinin 2022’de 16,6 yıl iken 2023’te 18 yıla ulaştığına dikkat çekti.
İnşaat maliyetlerinin artması ve endüstriyel yapılara olan talebin artmasının geri dönüş sürelerinde de artışa neden olduğunu belirten Maya, “Marmara Bölgesi’nde geri dönüş süreleri 14,5-17,5 yıl arasında iken, diğer bölgelerde geri dönüş süreleri 10-20 yıl arasında iken, diğer bölgelerde geri dönüş süreleri kısalıyor. Karadeniz’de 17-21 yaş arasında değişiyor gibi görünüyor. . Arazi değerlerinin yüksek doluluk oranı ise sınırlı arazi arz ve talep artışından olumlu yönde etkilenmektedir. Arsa fiyat artışlarında en değerli itici güç İzmir ve Manisa gibi illerdeki talep artışı olurken, Kayseri ve Adana’daki baz değerlerin düşük olması da güçlü artış oranlarında etkili oluyor. Daha yerleşik bir pazara sahip olan ve satış birim fiyatları yüksek olan İstanbul’da ve yakın çevresi kısmen ortalamanın üzerindedir. altındaartış oranları görülmektedir.
Arsa fiyat artışının kira değeri artışıyla uyumunu da piyasanın sağlıklı bir şekilde ilerlediğinin bir göstergesi olarak değerlendirebiliriz. OSB’lerde yıllık arsa fiyat artışına baktığımızda ortalama yüzde 117 görüyoruz. Yıllık arsa değeri artışlarında Kayseri, İzmir, Antalya, Manisa ve Adana öne çıkarken, tüm bölgelerde enflasyonun üzerinde artış olması da dikkat çekiyor.
“İzmir’de doluluk düşük olmasına rağmen yüksek talep nedeniyle kira artışları devam ediyor”
Doluluk oranlarının yüksek olduğu organize sanayi bölgelerinde talebin yüksek olduğunu ifade eden Maya, düşük doluluk oranlarının doğrudan talebin olmadığının göstergesi olarak değerlendirilmemesi gerektiğini söyledi. Yeni gelişme alanlarında veya yeni kurulan organize sanayi bölgelerinde doluluk oranlarının düşük olduğunun gözlemlenebildiğine işaret eden Maya, “İmarlı OSB’lerden 8 tanesi hariç doluluk oranı yüzde 90’ın üzerinde. Yüksek doluluk oranı, ileride alternatif bir bölge oluşturulmaması halinde kira değerlerinin üst yönlü olarak yükselmesini destekleyecektir.
Öte yandan, İzmir örneğindeki düşük doluluk oranlarına rağmen kiralardaki güçlü artış, bölgeye olan talebin arttığının en bariz göstergelerinden biridir. Tekirdağ’da son yıllarda OSB sayısı hızla artarak 14’e ulaşmış olsa da doluluk oranlarının diğer bölgelere göre kısmen düşük olması dikkat çekiyor. Bölgedeki diğer illerdeki doluluk oranlarının yüksek olması ile birlikte daha düşük kira fiyatlarına sahip olması bölgeyi olumlu yönde etkileyebilmektedir. Bu sayede kapasitenin gerçek yönetimi önem kazanıyor.”
